DERECHO REAL A LA PROPIEDAD: Se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totlamtne en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto. Comparando el derecho real con la propiedad concluimos lo siguiente:
1.- La propiedad es un poder jurídico que se ejerce en forma directa e inmediata; todo derecho real también es un poder jurídico que se ejerce en forma directa e inmediata.
2.- En la propiedad este poder jurídico se ejerce sobre una cosa, es decir, sobre un bien corporal. No hay propiedad sobre bienes incorporales.
3.- El derecho de propiedad implica un poder jurídico directo sobre la cosa para aprovecharla totalmente. En cambio, los otros derechos reales sólo comprenden formas de aprovechamiento parcial. El poder jurídico total significa que el aprovechamiento se ejerce bajo la forma de uso, disfrute o disposición de la cosa, o que se tiene simplemente la posibilidad normativa de ejecutar todos los actos de dominio o de administración, aún cuando jamás se ejecuten. En cuanto a los derechos reales distintos de la propiedad, no existe la característica de disposición total, excepto en el caso de los derechos de autor, en los que si hay aprovechamiento jurídico total, aunque sólo temporal.
4.- El derecho de propiedad implica una relación jurídica entre el propietario o sujeto, y un sujeto pasivo universal. El sujeto pasivo universal es el conjunto de personas que de manera permanente o transitoria integran una comunidad jurídica, pues se requiere siempre un dato especial para que exista oponibilidad del derecho de propiedad a los terceros y la posibilidad física de su violación.
En cambio, en los derechos reales distintos de la propiedad, existe un sujeto pasivo determinado que reporta obligaciones patrimoniales, tanto de hacer como de no hacer y un sujeto pasivo universal, en las mismas condiciones que en la propiedad, así que esta relación jurídica es la más compleja.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA: Existen 4 etapas, que son: 1.- La propiedad en el derecho romano, desde el primitivo hasta Justiniano, 2.- A partir de Justiniano hasta el Código Civil francés o Código de Napoleón (1804), 3.- La evolución sufrida por el derecho de propiedad en los códigos de 1870 y 1884, relacionados con el código Napoleón y con los preceptos contenidos en la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789. 4.- El derecho de propiedad en la actualidad.
PRIMERA ETAPA: En el derecho romano, se consideró como un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo para usar, disfrutar y disponer de una cosa. Esta era la característica de ex jure quiritum (constituye la situación jurídica de señorío romano o derecho de propiedad romano por excelencia, ara cuya existencia se requería que el titular fuese ciudadano romano, la cosa susceptible de propiedad por ser una resnancipi y la forma de adquisición una de las formas solemnes de la mancipatio o inyurecesion). Después vino el concepto de propiedad que se elaboró en el derecho pretoriano. Tiene 3 características de derecho: absoluto, exclusivo y perpetuo; y en este periodo o época, se fijaron los 3 elementos clásicos: jus utendi, jus fruendi y jus abutendi.
SEGUNDA ETAPA: Desde Justiniano hasta el código de Napoleón, a pesar de que en el derecho de Justiniano se logra suprimir las diferencias de carácter político en la propiedad, y que se llegó a un concepto único de dominio, comienzan a partir de la época feudal, por la organización del Estado, al marcarse nuevas diferencias, pero en sentido inverso y con una trascendencia de mayor alcance.
En la época feudal, los señores feudales, se les otorgó el imperio, ya que tenían por razón de dominio no solo el derecho de propiedad sobre ciertas tierras, que implicaba gozar del derecho de propiedad en el sentido civil de usar, disfrutar y disponer de los bienes, sin que también tenían el imperio para mandar sobre los vasallos que se establecieran en aquellos feudos. El señor feudal se convirtió en un órgano del Estado.
A partir de la Revolución Francesa, se desvinculó toda influencia política con la propiedad y viene a establecerse que la propiedad no otrogra imperio, soberanía o pder; que no concede privilegios, sino que simplemente es un derecho real de carácter privado para usar y disponer una cosa.
En el Código Napoleón elabora un nuevo concepto de propiedad muy semejante al romano en cuanto a su aspecto jurídico en cuando a su organización legal, pero con un fundamento filosófico que no le dio aquél. Y se da un concepto individualista así como lo tuvo en el derecho romano; en esta etapa también se reconocen los tres elementos clásicos: jus utendi, jus fruendi y jus abutendi.
TERCERA ETAPA: Se da en nuestros códigos de 1870 y 1884, en ellos se estipula que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las que fijan las leyes y no son una reproducción del concepto napoléonico, introducen una modificación esencial a la propiedad. Nos dice que la propiedad es inviolable y que no puede ser atacada sino por utilidad pública y previa indemnización.
Aquí encontramos la posibilidad de restringir la propiedad, cuando existe una razón de orden público que pueda llevar no sólo a la modificación, sino incluso a la extinción total del derecho mediante expropiación.
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